住宅ローン変動金利と固定金利どっちを選ぶ？ー我が家の場合
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現在、私は夢のマイホーム実現に向けて日々奮闘しています。
建物の仕様もほぼ決まって、ついに土地建物の総額が判明しました。
約4,700万円！
もちろん承知の上ではありますが、改めて考えると荷が重い金額です。
さて、マイホームを買う人の大半が住宅ローンを借りると思います。
私も相当迷いました。
「変動と固定どっちが得なんだろう」と真剣に考えました。
でも、いくら考えても無駄なことに気が付きました。
変動と固定どちらを選ぶかは、「どっちが得か」ではなく、少し別の視点から考えた方がいいのではないかと思います。
住宅ローン変動と固定どっちが得か考えても意味がない
最初は夫婦でこんな会話をしていましたが、そのうちいくら考えても意味がないことに気が付きました。
なぜなら、将来の金利動向を予測することはできないからです。
「今以上に金利が下がることはない。上がる一方なんだから固定金利のほうがいいよ。」と言われたことがあります。
たしかに、今以上に金利を下げると銀行の儲けがなくなるため、これ以上下がる余地はほぼないと思います。
しかし、先ほど言ったとおり、将来金利が上がるかどうかなんて誰にもわからないのです。
数年後の近い将来であればある程度推測もできますが、遠い将来になればなるほど予測することは困難になります。
「35年後に今と同じ低金利な訳がない」と言うのは自由ですが、今から30年前、バブルで湧く日本で、昨今の低金利を言い当てた人はおそらくほとんどいないのではないでしょうか。
それと同じで、今から数十年先の金利がどうなっているかを言い当てることはできないと思うのです。
もしかしたら、金利は上昇するかもしれません。
もしかしたら、低金利がずっと続くのかもしれません。
将来の金利を予測できない以上、最終的に変動と固定どっちが得をするかは知りようがないのです。
変動金利が向いている人、固定金利が向いている人
ただし、上で述べたのは35年かけて返済する場合です。
たとえば、現金一括で購入できる蓄えがあるけど住宅ローンを組もうという人の場合、変動で借りておいて、金利が上昇したらすぐに全額繰り上げ返済すれば、確実に固定金利で借りるより有利になります。
全額返済は無理でも、低金利のうちにある程度の蓄えを作っておいて、もし将来金利が上昇したときには必要に応じて繰り上げ返済を行うとよいのではないかと思います。
このようにすれば低金利の間はその恩恵をしっかり享受でき、金利が上昇した場合にはその負担を大きく低減できます。
このように金利の変動に応じて臨機応変に対応できる人＝金利上昇リスクに耐えられる人には変動金利が向いていると考えます。
では、固定金利に向いているのはどんな人かと言うと、計画的に返済したい人です。
固定金利はなんと言っても全期間の返済額が見通せる安心感があります。
そのときの状況に振り回されることなく、当初の計画通りに返済できます。
変動金利だと、手持ちの金融資産の多くを取り崩してでも住宅ローンの返済を優先しなければならないような最悪の可能性もゼロではありませんが、固定金利なら返済しつつ安定的に資産を積み上げることができます。
固定金利の場合の期間選択はどうするか
固定金利でも全期間固定型と当初固定型の２つのタイプがありますが、固定金利期間はどれを選ぶべきなのでしょうか。
結論から言うと、完済予定年数と同じ期間を選択するべきだと考えます。
一般に固定期間が長期になるほど金利が高くなりますから、１０年で完済するつもりなのに２０年の期間を選択をするのは金利面で損をします。
反対に、２０年で返済するつもりなのに１０年の期間選択をする場合はどうでしょうか。
このような場合は固定金利を選ぶ意味がないので、最初から変動金利で借りたほうがよいと考えます。
なぜなら、遠い将来の金利動向は予測できませんが、近い将来の金利動向はある程度推測可能だからです。
１年後に今の金利が倍になっているとは考えにくいですが、10年後、20年後に金利が倍になっているかどうかはわかりません。
遠い将来になればなるほど金利動向が読めない＝金利変動のリスクは大きくなります。
ところが、完済予定期間より短い固定期間を選択すると、貸し手（銀行）は近い将来のある程度予測可能な金利変動リスクだけ負い、借り手（私）は遠い将来の予測不可能な金利変動リスクを負うことになります。
言い換えると、変動金利より高い金利を支払っているにもかかわらず、一番恐ろしい遠い将来の金利変動リスクは借り手（私）が負うという理不尽な目に合ってしまうのです。
こんなことなら、最初から金利の低い変動金利で借りて、金利上昇に備えて少しでも蓄えを増やしておくべきだと考えます。
完済予定がはっきり決められない場合は、全期間固定型を借りましょう。
全期間固定型なら金利変動リスクを完全に排除でき、固定金利を選んだ意味があります。
我が家は変動金利
我が家は金利の変動リスクに耐えられると考えたので、変動金利を選びました。
金利の変動リスクに耐えられるかどうかは「最悪の場合」を想定しました。
（引用元：https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html）
変動金利の基となる基準金利（オレンジ色の線）は20年以上の間ほぼ横ばいです。
この基準金利が5年後一気に急上昇し、今の倍の4.95％になったとして毎月の返済額を計算してみます。
計算はこちらのサイトを使わせていただきました。
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
さて、我が家の優遇金利は約2%、店頭金利4.95％-優遇金利2％=2.95％となるので、5年後の金利を切りよく3％として計算してみます。
5年後の残債は約4,100万円、金利3％だと月々の返済は17万円を越えます。
これは厳しい、、、しかし、金利が上がるまでの5年間で少なくとも1,500万円程度は資産を増やせるはずです。
この1,500万円をすべて繰り上げ返済に充ててみると残債は2,600万円になるので・・・毎月の返済額は11万円程度になりました。
よし！これなら最悪の場合でも大丈夫そうだ。変動にしよう！という流れで決定しました。
まとめ：変動か固定か
「得なのは変動と固定どっち？」という視点で考えてしまいがちですが、いくら考えても答えが出ないので、少し視点を変えて考えたらすっきり整理できました、という我が家のお話でした。
住宅ローンとは長い付き合いになるので、最終的には自分たちが納得することが一番大事だと思います。
色んな人の色んな考えを見て、自分たちに一番しっくりくる考えを取り入れればいいのかなと思います。